Esta ofensiva legal contra los alquileres vacacionales ha supuesto un punto de inflexión. A pesar de los recursos legales y las protestas de los propietarios, la ciudad parece haber puesto fin a los alquileres vacacionales. La idea detrás de la medida es bastante simple:

Nueva York, donde el precio medio de un estudio es de 3.016 dólares al mes, es el epicentro de la crisis de vivienda asequible que sufre Estados Unidos. Pero si los Airbnb se reconvierten en alquileres de larga duración, habrá más oferta y competencia. En teoría, esto debería hacer más asequible la vivienda en la ciudad.

Airbnb lleva tiempo negando que la crisis inmobiliaria sea culpa suya, pero la última prueba de que Nueva York ha tomado la decisión correcta viene del lado opuesto del país. Irvine (California), una pintoresca localidad de 300.000 habitantes en el condado de Orange, prohibió los alquileres a corto plazo en 2018, ante las quejas de los residentes de que los barrios residenciales se estaban llenando de turistas. Y según un nuevo estudio publicado este verano en Real Estate Economics, la medida tuvo un impacto notable. Después de que la prohibición de Irvine entrara en vigor, el precio de los alquileres a largo plazo en la ciudad cayó un 3% de media, según el estudio, una disminución de 114 dólares al mes o unos 106 euros.

Aunque Irvine es un caso de estudio único, también valida años de investigación que han descubierto que Airbnb y sus muchos imitadores hacen subir los alquileres y los precios de la vivienda. Eso puede ser bueno para los propietarios, pero si te preocupas por la vivienda asequible, entonces vale la pena aprender una lección de Irvine: prohibir los alquileres vacacionales en realidad puede hacer bajar los alquileres.

El caso de Irvine

Cuando la ciudad se enfrentó a los alquileres vacacionales en 2018, Airbnb parecía imparable. Una década después de su fundación, la empresa había puesto patas arriba la industria hotelera y era rentable por primera vez en su historia. Sus tentáculos se habían extendido por ciudades de todo el mundo, convirtiendo barrios enteros (en el peor de los casos) en alquileres turísticos. Los alquileres privados habían pasado de ser un proyecto idealista a una realidad.

Cerrar una casa

La regulación del alquiler vacacional de Irvine de 2018 (que prohibía los alquileres de 30 días o menos en todas las zonas residenciales) no tenía precedentes. Un montón de ciudades habían aprobado ordenanzas que prohibían los alquileres a corto plazo, solo para ver cómo seguían apareciendo anuncios de Airbnb. Pero como me explicó Michael Seiler, profesor de finanzas del College of William & Mary y uno de los investigadores que trabajaron en el nuevo estudio, Irvine ha conseguido deshacerse de Airbnb por una razón: el cumplimiento de la ley.

"Lo que es tan diferente en Irvine es que no sólo han puesto la prohibición, sino que la han hecho cumplir", señala Seiler. 

En el estado de Nueva York, por ejemplo, la ley prohíbe desde hace tiempo alquilar apartamentos residenciales por menos de 30 días, salvo en circunstancias muy limitadas. Sin embargo, los anfitriones de Airbnb llevan una década incumpliendo la norma. ¿Por qué? Era muy difícil hacerla cumplir. 

Los miles de anuncios de Airbnb que desaparecieron de la noche a la mañana en septiembre siempre habían sido ilegales, pero lograron sobrevivir porque estaban "legitimados por esta plataforma de Internet multimillonaria", explica Murray Cox, fundador de Inside Airbnb, un proyecto que examina el impacto de Airbnb en las ciudades. Nueva York acababa de encontrar por fin la forma de hacer cumplir la ley: estableció un proceso de registro para los alquileres de corta duración y prohibió a Airbnb y otras plataformas anunciar alquileres que no se hubieran registrado previamente en la ciudad.

En Irvine, la ciudad tardó cerca de un año en averiguar cómo erradicar los alquileres turísticos, tan arraigados en sus soleados barrios planificados. La ciudad tuvo que contratar a una empresa especializada en tecnología inmobiliaria para identificar y localizar los alquileres ilegales con el fin de hacer cumplir la prohibición. Aun así, algunos propietarios idearon ingeniosas formas de eludir la normativa municipal, como ofrecer contratos de alquiler de 30 días que, si te fijabas en la letra pequeña, podían cancelarse en cualquier momento, permitiendo una estancia de fin de semana.

"Era un trabajo de detectives", dice Ken Fairbanks, miembro de la junta de una asociación de propietarios de Irvine que solía investigar con frecuencia las quejas sobre Airbnbs en su propio barrio. Pero ahora, Fairbanks dice que no queda ninguno en el barrio. Eso coincide con los datos sobre alquileres a corto plazo en Irvine, que mostraron que en enero de 2021, el número de anuncios se había reducido a la mitad.

Cuando los investigadores estudiaron el efecto de la repentina desaparición de los alquileres de corta duración en Irvine, detectaron un resultado sorprendente: en los dos años siguientes a la prohibición, el precio de los alquileres regulares bajó significativamente. Calcularon que las aproximadamente 60.000 unidades de alquiler de la ciudad experimentaron un descenso medio del 3%, lo que "equivale a una reducción de 80,7 millones de dólares en el gasto total anual en alquileres". 

La solidez de las pruebas llevó a los investigadores a concluir que los resultados "proporcionan a los gobiernos locales pruebas empíricas de que las políticas reguladoras podrían ser útiles para reducir los alquileres en las ciudades."

La gente ya vivía allí antes

Aunque el estudio de Irvine demostró que las prohibiciones de Airbnb pueden hacer bajar los alquileres, ya había muchos estudios que mostraban la otra cara de la moneda: cuando los alquileres de corta duración llegan a la ciudad, los precios suben. Un estudio de 2020 sobre alquileres de corta duración en Berlín concluyó que los apartamentos publicados en Airbnb aumentaban los precios en las zonas cercanas. Y un estudio de 2017 en Boston llegó a una conclusión similar. Otros han documentado estos impactos en los alquileres en todo Estados Unidos, incluida una investigación de 2021 que estimó que los anuncios de Airbnb representaban una quinta parte del crecimiento de los alquileres en los códigos postales con una proporción media de personas propietarias y ocupantes de su vivienda. 

Si tenemos en cuenta la ley de la oferta y la demanda, los resultados tienen sentido. Cuando la oferta de un bien disminuye pero la demanda se mantiene igual, el precio de ese bien subirá. Eso es lo que hace Airbnb con la oferta de vivienda. Según los estudios de Berlín y Boston, cuando las casas o apartamentos se retiran del mercado a largo plazo para ser utilizados como alquileres turísticos, la oferta de viviendas disminuye. Pero los residentes siguen necesitando un lugar donde vivir, por lo que se ven obligados a pagar más. Los investigadores de Irvine calcularon que los alquileres bajaron tras la prohibición local porque, cuando los propietarios volvieron a poner sus Airbnbs en el mercado como alquileres de larga duración, hubo más oferta de viviendas. De repente, los propietarios tuvieron que competir por los inquilinos, lo que les dificultó subir los alquileres. El estudio de Irvine encontró pocas pruebas de teorías alternativas, como la idea de que la prohibición de Airbnb perjudicó a la economía local al reducir el turismo, desplazando así a los inquilinos y disminuyendo la demanda de alquileres.

Es "de sentido común", según Cox. "No es un bien abstracto. Antes había gente viviendo allí", dijo sobre los alquileres de corta duración. 

Cuando era reportera local en Burlington (Vermont) (donde cubrí la desesperada crisis inmobiliaria de la ciudad), vivía en un apartamento de un viejo y destartalado edificio del centro, que alquilaba por 1.300 dólares al mes (unos 1.200 euros). Poco después de mudarme, en junio de 2021, la unidad fue renovada, llenada con los muebles de Ikea más feos que jamás había visto, y convertida en un Airbnb, donde sale por casi 300 dólares la noche si incluyes la tramposa "tarifa de limpieza." Si haces cuentas, ese apartamento es mucho más rentable para el propietario como alquiler a corto plazo, incluso teniendo en cuenta el coste de las mejoras estéticas. Es probable que la vivienda genere miles de dólares más al mes de lo que estaba pagando de alquiler. Dados estos incentivos, haría falta una prohibición estricta para volver a convertir el apartamento en un alquiler a largo plazo. De lo contrario, ¿por qué asumiría el propietario semejante pérdida?

Para hacer frente a este fenómeno, algunos lugares, como el condado de Summit en Colorado, han empezado a pagar a los propietarios para que conviertan los alquileres vacacionales en viviendas de larga duración. A corto plazo, este tipo de iniciativa podría ayudar a recuperar viviendas. Pero es caro (y probablemente insostenible) que las ciudades paguen indefinidamente la diferencia entre inquilinos de larga y corta temporada. En el condado de Summit, el programa gastó 1,65 millones de dólares en 2 años en sólo 87 viviendas.

Una necesidad desesperada de vivienda

Los argumentos en contra de la prohibición de Nueva York fueron los siguientes: algunos dijeron que Airbnbs no era un factor importante en la crisis de vivienda de la ciudad. Otros argumentaban que las viviendas se quedarían vacías si no se utilizaban para Airbnbs, o que sólo beneficiarían a los inquilinos con rentas más altas, no a los que necesitan una vivienda asequible. En su demanda contra la ciudad, Airbnb alegó que la prohibición "exacerbaría el propio problema de la disponibilidad y asequibilidad de la vivienda" al aumentar el desarrollo hotelero.

Cuando se le pidió que comentara el impacto de Airbnb en la asequibilidad de la vivienda, un representante de la empresa dijo lo siguiente: 

"Hay una serie de factores complejos que impulsan la actual crisis de asequibilidad de la vivienda (desde la creciente desigualdad de ingresos, a décadas de zonificación excluyente, e incluso el cambio de preferencias de ubicación después de la pandemia, incluyendo el aumento del teletrabajo), pero muchos expertos coinciden en que el principal motor de la crisis de asequibilidad es la subproducción crónica de viviendas, no los alquileres a corto plazo. Por desgracia, los alquileres turísticos, que en la mayoría de las ciudades representan una ínfima parte del parque local de viviendas, se han convertido en un chivo expiatorio cómodo pero equivocado de una crisis de la vivienda que empezó mucho antes de la fundación de Airbnb".

El portavoz añadió que en la ciudad de Nueva York "no hay pruebas de que las nuevas normas ayuden a aliviar los problemas de asequibilidad de la vivienda en la ciudad", señalando una declaración de una ex teniente de alcalde de Vivienda, Alicia Glen, en la que afirmaba que no había visto pruebas de que los alquileres a corto plazo tuvieran un impacto significativo en la crisis de la vivienda.

Según las investigaciones, parece que las prohibiciones de Airbnb tienen un impacto más significativo en la disponibilidad de viviendas de mayor calidad y menos asequibles; viviendas, en otras palabras, que tienen más probabilidades de convertirse en Airbnb. Pero eso no significa que las prohibiciones no beneficien también a los inquilinos con rentas bajas. Aumentar la oferta de viviendas para inquilinos con ingresos más altos puede ayudar a reducir la presión sobre los costes de alquiler de los inquilinos con ingresos bajos. Según Sarah Saadian, vicepresidenta ejecutiva de política y organización sobre el terreno de la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos, se trata de "una medida útil y saludable para el mercado inmobiliario en general". 

Y eso es especialmente cierto, continúa, "si miro a un lugar como la ciudad de Nueva York, donde hay una tremenda necesidad de vivienda en todos los niveles de ingresos". 

También hay que tener en cuenta las importantes disparidades que existen en Estados Unidos entre propietarios e inquilinos. Por ejemplo, los propietarios de viviendas, especialmente los que poseen más de una, son abrumadoramente blancos. Y los inquilinos tienen más probabilidades de ser personas de color, tener ingresos más bajos y estar en desventaja por otras razones. Los alquileres vacacionales no hacen sino exacerbar estas desigualdades al elevar el precio medio de los alquileres y poner los beneficios en manos de los propietarios. Por otro lado, aumentar la oferta de viviendas y reducir los alquileres puede ayudar a los inquilinos vulnerables.

Por supuesto, prohibir Airbnb no es la panacea para la devastadora falta de vivienda asequible. Dependiendo del mercado inmobiliario de que se trate, el impacto de esta medida podría ser apenas marginal en los precios. Pero eso no significa que no merezca la pena intentarlo. La vivienda es un bien, y deberíamos hacer todo lo posible por crear más.

"Si esperamos a tener una única solución que resuelva todos los problemas, no avanzaremos", argumentó Saadian.

Por supuesto, la crisis de la vivienda no se limita a Estados Unidos; en España también se ha convertido en un grave problema, sobre todo en las grandes ciudades. Alquilar un piso es cada vez más complicado, no sólo por los precios sino también por los requisitos que exigen los caseros. Y lo mismo ocurre con la compra: si eres joven, y quieres comprar tu propia vivienda, puede que estés en uno de los peores momentos para hacerlo.

Será la prohibición de Airbnb una posible solución?

Autor: Katya Schwenk